Par un arrêt du 7 juillet 2004 (pourvoi n° 02-18135), la Cour de cassation a décidé, au sujet des collaborateurs (négociateurs) non salariés des agents immobiliers que :

"[...] pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux".

Cette décision clarifie le statut des négociateurs non salariés.

Rappelons que toute personne qui prête son concours, à quelque titre que ce soit, "même à titre accessoire", en conseillant les clients, dans le cadre de transactions immobilières, doit justifier du respect de l’article 3 de la loi Hoguet, ainsi rédigé :

"Les activités visées à l'article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet, précisant celles des opérations qu'elles peuvent accomplir.

Cette carte ne peut être délivrée qu'aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes:
1. Justifier de leur aptitude professionnelle ;
2. Justifier d'une garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affecté au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés ou de l'engagement soit d'un organisme de garantie collective, soit d'un établissement bancaire ;
3. Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;
4. Ne pas être frappées d'une des incapacités ou interdictions d'exercer définies au titre II ci-après [...]"

Les personnes qui assurent la direction de chaque établissement, succursale ou agence, doivent également satisfaire aux 1 et 4 ci-dessus.

Sanctions : amende de 2.000,00 Francs à 18.000,00 Francs en cas de première condamnation et (si récidive en pratique) peine d’emprisonnement de six jours à six mois : article 16 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

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